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月底拍賣之后鄭州大上海城的運營又將何去何從?

來源:大河報時間:2021-10-12 17:03:37

本月底,位于鄭州市管城區東太康路的大上海城有26處房產將被司法拍賣,房產總建筑面積為42708.31方米,起拍價4.173億元。10月11日,記者前往大上海城,發現二樓、三樓露天美食街區幾乎所有的餐飲店鋪都已關閉,商場內也閉店一半。

昔日的“潮人集聚地”為何會走向司法拍賣?月底拍賣之后,大上海城的運營又將何去何從?

【法拍】大上海城超4萬方米房產參拍,多為商業服務用地

根據阿里拍賣公告顯示,鄭州市管城回族區東太康路28號、36號、38號(大上海城)共26處房產已被法院查封,將于10月28日10時開始司法拍賣,至10月29日10時截止,總建筑面積為42708.31方米,起拍價4.173億元,保證金4000萬元。

記者咨詢鄭州市中級人民法院相關承辦工作人員得知,本次參拍的房產建成年份均為2007年,部分處于經營狀態,部分閑置,水、電、電梯、消防、通訊等設施較齊全,根據今年3月進行的司法評估估算,市場總價格約為5.216億元。

在房產使用質方面,東太康路28號-2層用途為其它,實際用途為停車位,4-6層用途均為商業服務,4層現狀為美食廣場、狼人殺、米唱KTV等,5層為迷城、風云再起電玩城等,6層為奧斯卡電影院。

東太康路36號-2層用途為商業服務,實際用途為停車位,與東太康路28號-2層打通使用。

東太康路38號5層用途為商業服務,現部分閑置,部分為KTV,部分為電競酒店,東太康路38號7層用途為商業服務,實際用途為辦公,內部自由分割。

“具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買,可以在工作時間內撥打咨詢電話了解該房產詳情。”相關承辦工作人員告訴記者,本次拍賣設有保留價,保留價即為起拍價,一人參與競拍,出價不低于起拍價的,拍賣即可成交。

【實探】商場內半數門店撤場,露天美食街空無一人

10月11日,記者來到部分房產即將被拍賣的大上海城,露天美食街空無一人,幾乎所有的商鋪均已關門,僅剩兩家餐飲門店還在營業,正值中午12點飯點,只有一家餐廳里坐著兩位顧客。

美食街東側入口的大塘港式茶餐廳,現在大門緊鎖,曾經連續7年舉辦魚粉節的彼酷哩烤全魚,店鋪招牌不知去向,只留下裸露著釘子的木匾,街區一角張貼的四張巨幅海報有兩張已經破碎,其中“許留山”甜品店的海報上依稀可見“新品上市”幾個字,主打牛蛙的餐廳門口,幾個落滿灰塵的玩偶雕塑孤零零地站立,見證了這條街的繁華和衰敗。

記者了解到,大上海城于2007年4月開業,2012年步入巔峰,在當初以超市量販、百貨賣場為消費主流的時代,大上海城通過體驗化業態、舒適的空間感受和差異化的經營吸引了大批客戶群。

當時的二樓、三樓露天美食街,集聚著綠茵閣、土大力、雞裝箱、黃記煌、味千拉面等初代“潮牌”餐飲,還有多家單價超過20元的飲品。每到周末,大部分餐廳都需要排隊等位,三五成群的年輕人擠滿這條三米多寬的街道,人手一杯水果茶,吃完飯后再去6樓奧斯卡影院看一場電影,或相約5樓的電玩城,是鄭州大多數80后、90后的回憶,也是鄭州幾年前最流行的消遣方式。

最初的大上海城,從業態組合、功能設置到經營思路,稱得上當時鄭州獨一無二的綜合商業街區,在很長一段時間內,也成為孕育鄭州本土初創品牌的搖籃。

那么,這樣一座成功的商業綜合體,為什么會走到如今空無一人、面臨法拍的境況?

【分析】股權過于分散,限制了經營提升和品牌調整

“大上海城股東太多,業權分散,意見不統一而且難以管理,走到現在這一步,是業內早已預料的結果。”一位從事商業綜合體運營的資深業內人士認為,業權的不統一和一部分商鋪的返租即將到期,都極大限制了該項目后續的經營提升和品牌調整。

另一方面,附、丹尼斯大衛城的先后開業,熙地港、正弘城等新興潮流地的沖擊,也打破了原有的市場競爭格局。

“而且一個商業綜合體的良發展,要建立在具備專業、穩健的運營基礎上。”上述業內人士解釋稱,商業地產的經營需要通過持續的投資,進行維持和提升,運營的好與壞也會直接影響到資產的價值與增值空間,“在大上海城發展勢頭良好時,大家也愿意花錢升級改造,但市場一旦下行,再讓小股權人掏錢改造,就比較困難了。”

記者咨詢多位商場品牌運營人員,得到的說法也是如此。

“從商業地產的發展趨勢來看,零散出售產權的商鋪很難成為成功的商業模式。除了在經營過程中可能會產生的諸如業態重合、產權糾紛等麻煩,由于營業利潤得不到保障,還很有可能導致商戶不再按時交納租金。”一位運營總監表示,商戶做不下去,業主的租金收益自然會泡湯,一旦業主的租金收益得不到保障,必然會導致矛盾激化,從而形成惡循環。

業內對其走向衰敗的原因意見大致相同,但10月28日的法拍究竟會有什么樣的結果,大上海城的未來何去何從,答案都還需要時間才能揭曉。

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